Home office não venceu: por que os escritórios ainda mostram recuperação em SP e as cotas dos FIs estão descontadas

Introdução

O tema central do vídeo é desmistificar a ideia de que o home office venceu definitivamente. Mesmo com a narrativa de que o trabalho remoto substituiu os escritórios, os dados reais do mercado em São Paulo mostram recuperação consistente de ocupação, queda gradual da vacância e evolução de aluguéis, sinalizando que a precificação dos fundos imobiliários de escritórios (FIs) ainda não refletiu essa retomada.

Resumo

• A classe de escritórios é a mais descontada na bolsa, com um desconto médio acima de 30% em relação ao valor patrimonial, segundo a equipe Buings. Embora o desconto seja expressivo, não significa que o segmento não esteja se recuperando; apenas sugere uma assimetria entre preço de cotas e fundamentos.
• Em São Paulo, a vacância de escritórios de alto padrão (classe A) está em torno de 16,5% a 16,8%, ainda abaixo do patamar pré-pandêmico, que girava próxima de 15%. O piso de 15% é visto como um ponto-chave para o equilíbrio entre oferta e demanda; quando cai abaixo disso, há mais poder de definição de preço pelos proprietários.
• A logística tem mostrado recuperação mais rápida, com vacância no Brasil caindo para cerca de 7% nacionalmente; o segmento de escritórios, por outro lado, vem apresentando melhoria gradual da occupação, com aumento de área ocupada apesar de novas entregas de imóveis.
• O total de área ocupada em São Paulo cresceu em relação ao período pré-pandêmico: houve um aumento de cerca de 9% entre o 1T19 e o 2T25, com a ocupação chegando a aproximadamente 10,3 milhões de m², contra pouco mais de 9,4 milhões de m² naquele período anterior. O ganho de ocupação acompanha novas entregas e retrofit de ativos para elevar sua classificação (de B/C para A).
• Regiões-chave de SP apresentam cenário misto: Faria Lima e Pinheiros mostram vacâncias ainda desafiadoras em alguns times, mas as áreas ao redor registram aumentos de aluguel e redução de vacância. Exemplos como o Bravo Paulista, após retrofit, passaram a ser classificados como A, com locação plug-and-play; já Chucre Zaidã continua com vacância elevada, enquanto Vila Olímpia e Paulista mostram queda de vacância e elevação de aluguel, sinalizando recuperação setorial com seletividade de locação e melhoria de preço.

Opinião e Análise

Sem opiniões explícitas no vídeo.

Insights e Pontos Fortes

• Descontinuidade entre o mercado real (ocupação, vacância e aluguel) e o preço das cotas dos FIs de escritórios, sugerindo oportunidade de investimento baseada em fundamentos, não apenas em sentiment.\n- O recuo progressivo da vacância, especialmente nas regiões centrais de SP, indica um reposicionamento de demanda e maior poder de negociação para proprietários com imóveis bem localizados.\n- O retrofit de ativos (ex.: Bravo Paulista) mostra que a modernização agrega valor e acelera a recuperação de classificação, tornando o ativo mais atrativo para locatários e fundos.\n- A área ocupada em SP já supera o nível pré-pandemia, o que reforça a sustentação de aluguel e demanda por espaços corporativos, mesmo com o modelo híbrido.\n- A flexibilização dos preços de locação, especialmente em zonas de maior demanda como Faria Lima, sugere que o mercado está pronto para uma recuperação de renda, mesmo com vacâncias residuais; isso pode sinalizar ganhos de rentabilidade para fundos que mantêm portfólios bem gerenciados e foco em regiões com menor vacância.